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【投研课堂05】房企合作项目合作模式的解读

发布日期: 2019-10-07浏览次数:

  房地产合作开发时指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为,是一种房地产开发的联合经营行为。

  房地产开发经营具有投资数额大、运营周期长、资金回流慢等特点。房企自身资金有限,而地产持续运营则需要不断的滚动投入,为了项目的正常运作,传统金融已经不再是唯一的融资渠道,更需要吸纳社会资金参与开发,另一方面,基于资本的逐利性,大量社会资金也积极投入房地产行业。

  此外,近来土地市场价格虚高,一些房企已经无法在传统的招拍挂市场拿到土地,另一些企业拥有待开发土地但缺乏资金或品牌和管理团队等要素,合作开发可以促使这俩类企业形成互补。推动资金和土地的有机结合,盘活项目,从而促进市场的发展。本期,投研君将为大家从合作项目的几个要素切入,对各类型合作模式进行简析。

  土地持有方主要是那些已经取得合作地块土地使用权(有土地证或者签过土地成交合同,已全部或部分缴纳土地出让金)的企业

  1. 合作动机:房产开发经验不足,希望借助大型房企的品牌、资质、管理团队及后续资金保障确保项目顺利开发。

  2. 寻找方式:品牌房企可寻找当地资金实力较强,有一定土地和ZF资源但自身开发经验或品牌溢价不足的企业。

  土地运作方主要是指溢价参与了合作地块一级开发(或合作方已持有合作地块,但地块用地性质非商住用地,合作方正在进行相关的变性调规工作),投入了全部或部分前期费用,具有良好的ZF关系,能确保在后续的招拍挂中摘取地块的企业。

  1. 合作动机:善于进行一级开发或已实际控制合作地块,但后续资金不足且缺乏二级开发经验。

  2. 寻找方式:除上条描述的企业类型外,还可以寻找当地ZF资源较好、专业从事房地产一级开发的企业(如三旧改造项目运作方)及有搬迁计划的工厂、院校等。

  资金方主要指那些没有土地资源,但可以为房企拿地取得资金支持的金融机构或企业、

  1. 合作动机:信任企业的品牌,看好合作项目销售前景,愿意承担可控风险的前提下获得相对较高的收益回报。

  2. 寻找方式:可寻找风险承受能力较强、条件相对宽松、对房企较为了解的基金信托公司。

  注意事项:必须对老项目公司进行充分的尽调;在与土地运作方合作时,需明晰如何确保项目公司底价摘牌,一级开发收益如何分配(若土地运作方在项目公司摘牌后不再投入且要求项目公司给予固定金额的收益,则此项目实际算是二手转让项目,不是合作项目了),是否有可能重新成立新项目公司并按上条模式进行合作;在与资金方合作时,明晰资金能否参与一级开发,并结合挂牌进度明确资金到位时间。

  4. 将老项目公司已取得的合作地块通过作价入股或转让方式合法变更至新项目公司名下

  利润不保底:即股权合作,合作各方根据股权比例共同承担合作项目在市场销售、成本变动等方面的风险。

  部分利润保底:即股加债,适用于资金方。资金方的投入一部分视为股权投入承担相应投资风险,另一部分视为项目公司对资金方的负债,需由项目公司在约定时间内偿还相应的本息。

  固定利润保底:即债权合作,实质是项目公司对合作方的负债。如果合作方为土地持有方或运作方,则该项目本质为二手转让项目,而不是合作项目。如合作方为资金方,可将债权合作变为明股实债。

  销售收入:各方所分销售收入应先扣除相应税费、管理费用和营销费用。计算销售收入的分配比例应综合考虑合作各方承担的全部成本投入,否则容易出现各方权益不均的情况。

  合作开发在目前的投资环境中,被大多数企业采用,合作开发可以产生企业之间的互补作用,亦可降低任何一方的投资风险。所以,投拓人应掌握好合作开发中的各项细节,避免踩雷。

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